21.11.2011

Отношения якорных арендаторов и собственников бизнес-центров — всегда баланс интересов. Первые, как правило, понимая свою исключительность, настаивают на всевозможных особых условиях и поблажках. Вторые, осознавая все преимущества наличия крупной компании в пуле арендаторов, во многих случаях готовы чем-то жертвовать. Однако нередко такие взаимоотношения оказываются в тупике и даже переходят в иную плоскость…

Что в имени тебе моем?

Якорный арендатор — клиент, как правило, занимающий большие площади, от 10 до 50% помещений бизнес-центра. Так, им является компания PricewaterhouseCoopers в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице, IBS в БЦ «Северная звезда» на Беговой, «Яндекс» в БЦ «Красная роза» в Хамовниках. Впрочем, «якорь» — это скорее бренд, известное имя здесь значит гораздо больше, чем количество занимаемых квадратных метров. Как, например, определить, кто главный в БЦ «Метрополис» — Procter & Gamble, Hewlett Packard или Schlumberger? Каждая из этих компаний является для бизнес-центра ключевым игроком в арендном бизнесе. Статусные компании могут занимать не так много площадей, но они повышают привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные, иностранные, публичные компании и т.п.).

И тот и другой тип офисных «якорей» (крупные и статусные) интересен собственнику с точки зрения как экономической эффективности в случае сдачи большой площади на длительный срок, так и привлечения новых клиентов. «В отличие от торгового центра для офисного «якоря» бизнес-центр — это лишь комфортное рабочее место, и он не зависит от того, какие посетители приходят к его соседям, — рассказывает Владимир Лушников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Мэтр Роше Мальмезон». — Главное — при подборе базовых арендаторов учитывать их вид деятельности и стараться не допускать пересечения интересов. Более того, некоторые бизнес-центры практически полностью поделены между такими компаниями. Это самые успешные проекты, в которых снова введены докризисные ограничения на минимальную арендуемую площадь. В наименее успешных бизнес-центрах (особенно новых и неудачно расположенных), напротив, может не оказаться ни одного «якоря».

Число крупных арендаторов может зависеть от размера офисного центра. В бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, как правило, приглашаются один-два «якоря». На 50-60 тыс. кв. м приходится две-три ключевые компании. Но иногда, если бизнес-центр размером около 100 тыс. кв. м, «якорей» может быть до пяти — семи. Ярким примером разделения такого крупного пространства является БЦ «Омега плаза».

Площадь, занимаемая арендатором, который считается базовым, также зависит от размера офисного центра. Она может составлять от 2 до 10 тыс. кв. м

Притяжение бренда

Выгода сотрудничества с крупным клиентом, как говорится, налицо. Начнем с того, что якорный арендатор бизнес-центра коренным образом отличается от своего собрата в торговом центре. В торговом центре он является «магнитом», на который направлен покупательский поток. В бизнес-центре его присутствие подчеркивает авторитет самого здания, служит доказательством высокого уровня и притягивает других арендаторов. Пустующий офисный центр даже эмоционально отталкивает потенциальных клиентов, вызывает недоверие. Однако информация о том, что, например, известная западная корпорация уже подписала договор аренды, заставляет смотреть на объект совершенно по-другому. Скажем, если компания Pepsi выбрала данный бизнес-центр, значит, это достойное здание.

«Поиском и привлечением «якорей» в бизнес-центр занимаются еще на начальном этапе строительства, а иногда и на стадии проектирования центра, — отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. — И заключение договора с ними на ранней стадии строительства, безусловно, на руку девелоперу, так как привлекает внимание потенциальных арендаторов к проекту, повышает его имидж и престижность».

«В ряде отраслей ведущий игрок, арендовавший площадь в данном бизнес-центре, притягивает и своих менее крупных партнеров, — обращает внимание Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Чаще всего такие ситуации происходят в сфере высоких технологий, газовой и нефтяной отрасли».

Еще один несомненный плюс — экономический. Как правило, «якоря» занимают большую площадь и договор подписывают на несколько лет: они ассоциируют свой офис с выбранным бизнес-центром и нечасто меняют место. А это значит, что владелец здания получает гарантированный стабильный арендный доход от значительной части своего бизнес-центра, да еще и на длительный период. «Таким образом, собственник может строить свои планы вместе с «якорем»: например, планировать сроки договоров с остальными арендаторами, — говорит Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Условно говоря, он может отдать крупной компании помещения с первого по пятый этаж, а для клиентов на шестом или седьмом этаже будет составлять не столь длинный договор, возможно, даже с правом досрочного расторжения при разумном сроке уведомления. Таким образом, если «якорь» начнет расширяться, у собственника будет возможность отдать ему сопряженные площади, чтобы не упустить ценного клиента».

Кроме того, долгосрочный договор с крупной компанией упрощает девелоперу или собственнику объекта процесс кредитования в банке, так как имя известной компании (условно Соса-Соlа или IBM) может служить дополнительной гарантией. Во всяком случае до кризиса заемщики, имеющие подобные арендные договоры, достаточно быстро получали деньги для развития своих новых проектов.

Также бизнес-центр, поделенный между несколькими якорными арендаторами, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов. «В большинстве случаев имидж повышает инвестиционную привлекательность и стоимость проекта, — замечает Д. Колокольников. — Ведь покупатель при принятии решения оценивает не только качество здания, но и арендаторов. А подобный «якорь» сулит своему владельцу стабильный доход. Особенно если в этом здании расположено несколько крупных компаний: это придает бизнес-центру солидности по сравнению с аналогичным, но сданным в мелкую нарезку с постоянной ротацией арендаторов».

Наконец, присутствие в офисном центре нескольких крупных клиентов упрощает управление объектом. И, безусловно, не обойтись без якорного арендатора проблемному бизнес-центру — с нестандартным расположением или слишком высокой ценой.

Льготный режим

В целом известные бренды, арендующие площади в здании, существенно повышают ликвидность объекта: этот бизнес-центр оценят на 10% дороже и продать его будет гораздо легче. К примеру, в бизнес-центре во 2-м Звенигородском проезде расположились офисы таких крупных компаний, как «Орифлейм», «Филипс» и «Марс». И наличие известных арендаторов сослужило хорошую службу собственнику здания — оно было продано с существенной премией к первоначальной цене. Поэтому при заключении договора с якорными арендаторами собственники обычно идут на серьезные уступки, особенно если это первый крупный клиент.

В основном «якорям» предоставляют финансовые льготы. В первую очередь это сниженная ставка — скидка может составлять от 5 до 30%. Ее размер зависит от арендодателя: дисконт приближается к максимальному, если у собственника есть обязательства перед банком по сроку заполнения бизнес-центра или же если имидж данного якорного арендатора имеет большое влияние на рынке. Так, компания ТНК BP арендовала 20 этажей бизнес-центра Nordstar Tower по очень выгодной на рынке цене исключительно за счет известности бренда.

Также большое значение имеет статустность самого офисного комплекса. «Если проект удачный, внутри Садового кольца, где офисная недвижимость востребована, — надеяться на большой дисконт не приходится, — сообщает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Если собственник пытается заманить сильного арендатора в отдаленный объект, расположенный за пределами Третьего транспортного кольца, то дисконт может быть существенным».

Помимо финансовой составляющей крупные и известные компании могут рассчитывать на комплекс других приятных бонусов, о которых не преминут попросить: преимущественное право на расширение помещения или продление договора аренды, особые условия для отделки и оборудования своего офиса (например, по собственному проекту), влияние на выбор операторов инфраструктуры. Могут потребовать предоставить им в пользование большее количество машино-мест либо скидку на их аренду, бесплатные гостевые места, что особенно актуально становится именно сейчас в связи с ужесточением наказания и увеличением штрафов за неправильную парковку в Москве до 2500 руб. Могут попросить льготы по оплате услуг провайдеров и даже по обеспечению дизель-генераторами. «Крупному арендатору нередко предоставляют площадку около здания, чтобы он за свой счет разместил на ней дополнительные мощности, — рассказывает Роман Щербак, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer. — Обычным арендаторам подобное не нужно, так как это очень затратные ресурсы, но «якорям» такие преференции дают».

Также приятным дополнением может быть возможность размещения вывески или логотипа арендатора на здании, организация отдельного входа, лифта или ресепшен, отделка части фасада в корпоративном стиле, особые условия корпоративного питания, если осуществить все это позволяют конструктивные особенности бизнес-центра.

По оценкам экспертов, совокупная скидка может достигать 15-25% по сравнению с затратами остальных арендаторов комплекса. Все эти льготы в итоге, конечно же, снижают доходность бизнес-центра. Но после подписания договоров с несколькими арендаторами, как правило, владелец может смело повышать ставки на объекте — переломный момент пройден, что позволяет выйти на запланированный уровень доходности. «Эти дисконты отыгрываются на более поздней стадии, когда здание уже готово и сформирован пул «якорей», — комментирует ситуацию Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci. — Мы рекомендуем девелоперам все-таки отводить определенную площадь для базовых клиентов. Если сдавать им 80% помещений бизнес-центра со скидкой, то отыграть дисконт будет невозможно».

Яблоко раздора

При всех бесспорных плюсах «якорей» у них есть один очень большой минус — у подобного центрового игрока больше рычагов влияния на собственника. Настолько, что зачастую владельцы недвижимости могут становиться заложниками таких арендаторов: ведь если «якорь» уходит, в бизнес-центре остается много вакантных площадей, которые нужно будет снова сдавать в аренду. Собственник теряет большую часть денежного потока. Пересдать такое помещение целиком очень сложно, а на раздел его под сдачу уйдет несколько месяцев. При благоприятной конъюнктуре рынка владелец, конечно, быстро заполнит площади, в противном случае он рискует остаться ни с чем. Замену «якорю» найти, как правило, непросто. Понимая это, крупный арендатор нередко начинает вести свою игру, настаивая на тех или иных новых поблажках. В ход могут пойти и прямые угрозы отказа от сделки, разрыва договора, ухода к конкурентам. Конфликты с «якорями» — отдельная история.

До кризиса компания «Вымпелком» планировала снять офис в БЦ Wave Tower и заключила предварительный договор аренды, когда объект находился на раннем этапе строительства. Собственник не успел вовремя сделать ремонт помещений, и «Вымпелком», понимая, что не сможет переехать в запланированные сроки, воспользовался правом выхода из договора. Кроме того, за время строительства потребности компании возросли: вместо 18 тыс. кв. м «Вымпелкому» уже требовалось помещение площадью около 35 тыс. кв. м. Ориентировочно арендная плата по договору составляла 600 долл./кв. м/год, а к моменту ввода здания в эксплуатацию помещение можно было бы сдавать минимум за 850-900 долл./кв. м/год. Таким образом, даже при выплате штрафных санкций собственнику было выгодно расторгнуть договор аренды. Это тот редкий случай, когда арендатору и арендодателю удалось без потерь разрешить конфликт интересов.

Но бывают ситуации куда более пикантные. Один известный бренд до кризиса арендовал по предварительному договору 37 тыс. кв. м в БЦ Nord Star Tower. Арендатор должен был платить ориентировочно по 800 долл./кв. м/год, но после наступления мирового финансового краха за 1 кв. м этого помещения вряд ли кто мог заплатить и 600 долл. Конъюнктура рынка резко изменилась, потенциальный «якорь», нарушив условия договора, так и не въехал в новый офис.

Еще один пример — история взаимоотношений собственника БЦ Gorky Park Tower и известной телекоммуникационной компании, которая арендовала в бизнес-центре основную часть площадей. «Для организации офиса этой компании мы согласно их проекту отделали помещения в нашем здании, — рассказывает представитель собственника. — Причем они попросили отделку экономкласса, что немного странно для компании известного мирового бренда. Хоть это и противоречило классу нашего здания, мы согласились на их условия, поскольку клиент взял в аренду несколько этажей сроком на пять лет и в дальнейшем обещал арендовать эти помещения. Помимо этого мы предоставили также существенные скидки по арендной плате».

Через некоторое время после подписания договора в компании полностью сменилось руководство, которое исповедовало политику экономии, в том числе за счет увольнения персонала и сокращения издержек на аренду. Сначала они сдали один из своих этажей в субаренду, а потом полностью от него отказались.

«Затем руководство этой компании попросило нас существенно снизить арендную плату, мотивируя это тяжелым финансовым положением, — продолжает рассказ представитель собственника. — Переговоры не привели к взаимопониманию, клиент принял решение разорвать договорные отношения».

Поскольку договор аренды был расторгнут досрочно, то возник вопрос о предусмотренных компенсациях. Но не тут-то было. Некогда крупный и многообещающий арендатор вопреки заключенному соглашению потребовал возврата обеспечительного платежа, отказался приводить помещение в первоначальное состояние (планировка была довольно специфичной, спроектирована под технологические нужды клиента), потребовал возврата не зачтенной части аванса. Переговоры проходили в течение продолжительного времени и кончились тем, что обе стороны подали друг на друга в суд: арендатор предъявил иск о взыскании с собственника суммы обеспечительного платежа и аванса, арендодатель — иск о взыскании арендной платы и штрафных санкций за просрочку возврата помещений. В итоге суд принял сторону собственника бизнес-центра и взыскал все положенные штрафные санкции.

Вот и получается, что, с одной стороны, крупный арендатор — это долгосрочные отношения и стабильный денежный поток, а с другой — потенциальный источник проблем. Конечно, откровенно скандальных историй на рынке немного. Хотя большая часть из них, безусловно, решается за закрытыми дверями. Чаще всего собственник и арендатор бизнес-центра все-таки договариваются. Тем более что «якоря» — это, как правило, компании с громкими именами, которые дорожат своей репутацией. Да и собственнику важен имидж бизнес-центра, дабы финансовые потоки от аренды не уменьшались.

Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии - найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем , что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот

Кто такие арендаторы

Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.

Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.

Виды арендаторов

Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:

• Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь, а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
• Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
• Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.

Якорный арендатор: что это такое

Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.

Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.

Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой . Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.

Особенности такого вида аренды

По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в

• В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории - не более 50 % .
• Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
• Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
• Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров - это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация - продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже - продуктовый супермаркет, а на третьем - бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других - распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.

Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров

В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?

• В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
• Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
• Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
• Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет .

Какие преимущества получает якорный арендатор

Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.

К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.

Виды «якорей»

Стоит отметить, что якорный арендатор - это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».

• Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК . Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
• Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
• Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
• Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки - возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).

Примеры «якорей»

Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько

К примеру, взять известный торговый центр "Щелково". Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются "Баскин Робинс" (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет "Реал" и кинотеатр "Центрфильм". Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.

Еще одним примером является ТРЦ "Гагаринский". Интересно, что, помимо стандартных "якорей" в виде гипермаркетов "Ашан" и "Спортмастер", а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.

Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются "якорями" для многих покупателей еще с начала XX века.

По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.

Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»

В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.

Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).

В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.

Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн - довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.

Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.

Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.

Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.

Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.

После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.

Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.

Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.

Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.

За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.

Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».

В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.

Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.

Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.

В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.

Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.

«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.

По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.

Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.

Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».

Предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Некоторые термины

Торговая зона , зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.

Магазин

Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.

Стрит-ретейл

Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Торговый центр

Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.

Торговая сеть

Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.

В России

На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.

Торговые центры активно развиваются и в регионах России.

Классификация торговой недвижимости

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:

Микрорайонный торговый центр . Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.

Районный торговый центр . Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3-10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.

Окружной торговый центр . Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: 10-20 минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Суперокружной торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Региональный торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона: 30-40 минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.

Специализированный торговый центр . Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 – 100000 квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.

Большие и маленькие

Директор по развитию Центрального агентства недвижимости Евгений Галеев считает, что на размер арендных ставок торговых комплексов (ТК) влияют: местоположение, концепция ТК; место в ТК - этаж, близость к лестнице, "якорному арендатору"; статус арендатора - "якорный" или обычный (для якорных арендаторов в 2-3 и более раз дешевле); арендуемая площадь. Наибольшее значение имеет формат арендатора - якорный или обычный.

Ранее "якорным" арендатором считали компанию, которая арендует площадь от 1 тыс. кв. м и является "носителем" известного бренда. Сейчас требования рынка меняются, торговые центры "растут", современные концептуальные комплексы рассчитаны на большее количество посетителей, растет и объем арендуемых площадей. Сегодня якорный арендатор - компания, которая является "носителем" известного бренда, и арендует от 1,5 тыс. кв. м и больше.

Арендные ставки для якорных арендаторов отличаются от арендной платы других компаний, как минимум, в 2-3 раза, чаще - в 3 и более раз. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в ТК, и их площадь может достигать 10 тыс. кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. Соответственно, стоимость аренды существенно отличается. Обычно якорные операторы среднестатистического ТК платят $150-200 за 1 кв. м в год.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International СПб Арина Сендер уверена, что различие в арендной ставке для якорного арендатора и остальных операторов гораздо ощутимее. По ее мнению, ставки "якорей" могут быть в 3-10 раз меньше арендных ставок для других арендаторов ТК. Арендная ставка якорного оператора во многом зависит от его торгового профиля - ставки различны для мультиплекса, магазина бытовой техники, гипермаркета, универмага.

"Якорный" дисконт

Местоположение оператора внутри ТК связано с его категорией - якорный и все остальные; функцией - торговля, общепит, развлечения; занимаемой площадью. Якорные операторы привлекаются в ТК для формирования основных покупательских потоков. Хороший "якорь" способен привлечь большой поток покупателей и обеспечить их "нужное" перемещение по комплексу.

Директор департамента консалтинга "Бекар" Олег Спивак считает, что размер арендных ставок для якорных арендаторов достаточно трудно объективно оценить. Часто якорные арендаторы являются соинвесторами проектов крупных ТК, почти всегда стараются обеспечить свое участие на ранних стадиях строительства или проектирования.

Средние ставки аренды в ТК, расположенных в центральной части города, на текущий момент составляют порядка $1200-1500 за 1 кв. м в год, в ТК, расположенных на окраинах - $600-1000 за 1 кв. м в год. Якорные арендаторы не могут платить такие ставки в связи со спецификой их деятельности - они требуют больших площадей, при этом имеют довольно небольшой оборот с 1 кв. м. Поэтому "якоря" физически не могут платить выше уровня примерно $200-300 за 1 кв. м в год в зависимости от профиля и площади, которую они занимают.

Верхи и низы

В ТК "Космополис" якорем является "Супер Сива", в ТРК "Норд" - "Патэрсон" и строительный магазин "Домовой", в ТК "Озерки" - магазин игрушек "Лукоморье", в ТРК "Гранд Каньон" - "Рамстор". Каждый из перечисленных "якорей" занимает площадь более 1 тыс. кв. м. Второй этаж и выше, как правило, нарезается по 50-300 кв. м и сдается магазинам модной одежды, обуви, аксессуаров. Так, в ТРК "Норд" первый и второй этаж практически полностью, за исключением "Эльдорадо", заняты магазинами одежды, обуви, косметики, ювелирных изделий, сувениров и т. д.

На высших этажах располагается фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса. На третьем этаже ТК "Космополис" располагается фуд-корт, четвертый - занят фитнес-клубом Extra sport. Аналогично, на третьем этаже ТК "Озерки" размещены ресторанный дворик, магазины Forum, "Мегашуз" и "Тысяча и одна сумка". На третьем этаже ТРК "Норд" помимо фуд-корта и кинотеатра "Кронверк-синема" расположены магазины, занимающие большие площади, - "Банана-мама" и Plato, весь четвертый этаж отдан под развлекательную составляющую комплекса.